Livadi
03.05.2010, 22:18
Tarımda Kapitalizasyon Faiz Oranının Hesaplanması
1. Tarımsal Değer Biçme Kavramının Tanımı
Değer biçme; mal gelir ve haklara bilimsel yönteme göre değer biçme tekniğini öğreten bir bilim dalıdır. Tarımsal değer biçme; tarımla ilgili mal, gelir ve haklara değer biçme tekniğini öğreten bir bilim dalıdır (Mülayim, 1994). Diğer bir tanıma göre değer biçme; mal gelir ve haklara değer biçme ameliyesidir. Tarımsal değer biçme; tarımsal mal, gelir ve hakların, onların değer unsurlarının çeşitli özelliklerinin sistematik olarak tarif, sınıflandırma ve inceleme suretiyle bulunan makul ölçülerden hareket ederek mantıki bir muhakeme ile değerlendirilmesi işlemidir (Gülten, 1994 a).
Bazı yazarlar "Tarımsal Değer Biçme" deyimini çiftlik değerlendirme " Farm Appraisal" veya sadece arazi değerlendirme "Land Appraisal" şeklinde kullanılmaktadır. Aslında bu deyimlerde ne çiftlik, ne de arazi, çıplak toprak manasında kullanılmamaktadır; Aksine su, iklim, yer altı kaynakları ve mahal gibi tabii unsurlarla insan eliyle yapılan bina, sulama tesisleri ve teraslara benzer yatırımları da kapsamaktadır. Zira bu unsurlardan her biri tarım arazisi değerinin mühim bir kısmını teşkil etmekte arazinin değer kazanmasında başlıca rolü oynamaktadır (Gülten, 1994a).
Bir malın biçilen değeri, her zaman aynı olmayıp, zamandan zamana, durumdan duruma ve hatta inceleme bakış açısına göre değişmektedir. Değerde görülen bu ayrıcalıkların, hem değer biçen ve hem de yapılmış olan bir değer biçme sonuçlarını inceleyen kişi tarafından daima göz önünde tutulması gerekmektedir. Bu amaçla, özellikle şu noktalar dikkate alınmalıdır :
1. Değer biçmenin amacı bilinmeden, bir malın değeri biçilemez.
2.Yapılmış bir değer biçme sonuçları, o değer biçmedeki amaç bilinmeden doğru olarak yorumlanamaz.
O halde bir malın değerini biçmek, değer biçmenin amacına yanıt verecek biçimde, onun tahmini değerini parayla belirlemektir denilebilir (Mülayim, 1994).
2. Değer Biçmede Kullanılan Yöntemler
Değer biçmede kullanılan ölçüte "değer biçme kriteri" denir. Kriterler değer biçmenin ve değeri biçilen malın cinsine göre değişmektedir. Tarımsal faaliyette çeşitli cins ve özelliklerde iktisadi mallar bulunmaktadır. Bir malın değerinin biçilmesi için değişik kriterler uygulanabilmekte olup, doğru bir şekilde değer biçmenin yapılabilmesi için malın çeşitli karakterlerine uygun olan değerlendirme metodunun seçilmesi gerekmektedir. Değer biçen kişinin, bu kriterler arasında malın cinsine, değer biçmenin amacına ve pazar durumuna en uygun kriteri seçmesi gerekmektedir.
Bir malın değerini biçmeye çalışan bir uzman ilk olarak değer biçmenin amacına en uygun değer biçme kriterleri belirlendikten sonra değer biçmenin diğer evrelerine geçmelidir. Değer biçilirken bu kriterlerden yalnız bir tanesi uygulanabileceği gibi çeşitli kategoriden malları bir arada bulunduran bazı karmaşık değer biçmelerde birden fazla kriter aynı zamanda uygulanabilir (Mülayim, 1994).
Değer biçmede yöntem bir malın değerini biçebilmek için, değer biçme kriterlerinden bir veya birkaçının, bir mantık dizisine göre uygulanmasıdır. Değer biçme yöntemleri klasik olarak, sentetik ve analitik olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
1. Sentetik Yöntem; seri halinde aynı cinsten malların pazar fiyatları bilindiğinde, değeri biçilen mal ve seriyle karşılaştırılarak, benzer mal saptanır ve fiyatların değişmezliği ilkesi uygulanarak, mala benzer malın fiyatı esas alınarak değer biçilir (pazar fiyatı kriteri). Yahut malın bilinen seride benzeyeni yoksa, o malın yerine kullanılabilecek bir malın fiyatı (ikame fiyatı kriteri), yahut o maldan elde edilebilecek bir malın fiyatı (dönüşüm fiyatı kriteri) veyahut da o malın üretiminde kullanılan girdilerin fiyatları (maliyet kriteri) araştırılır.
Sentetik yöntemin uygulanabilmesi için;
a. Aynı koşullar altındaki çok yeni gerçek pazar fiyatlarının bilinmesi,
b. Serbest rekabet ve fiyatların değişmezliği ilkesinin bütünüyle var olması gerekmektedir.
2. Analitik Yöntem: Bu yöntem, bir malın değeri, ortalama gelirinin yürürlükteki faiz oranına göre kapitalizasyonuna; veya bir malın değeri, ondan gelecekte elde edilebileceği varsayılan bütün ortalama gelirlerin, bugüne biriktirilmesine (gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi) eşittir.
Analitik yöntemle değer biçmede rant bulunduktan sonra, kapitalizasyon faiz oranının aranmasına geçilir. Ancak sermaye piyasasının bir çok ekonomi dışı etkenler nedeniyle çok dinamik olduğu günümüzde kapitalizasyon faiz oranının aranması ve çeşitli koşullara uygun kılınması çözümü oldukça güç bir sorundur (Mülayim, 1994).
Başlıca değer biçme kriterleri altı tane olup şunlardır:
1. Pazar fiyatı kriteri (Alım-satım fiyatı üzerinden değer biçme),
2. Maliyet kriteri (Maliyet esası üzerinden değer biçme),
3. Gelirlerin kapitalizasyonu kriteri (Gelirlerin kapitalleştirilmesi esası üzerinden değer biçme),
4. İkame fiyatı kriteri (İkame fiyatı esası üzerinden değer biçme),
5. Dönüşüm (Transformasyon) fiyatı kriteri (transformasyon fiyatı esası üzerinde değer biçme),
6. Tamamlayıcı değer kriteri (Tamamlayıcı değer esası üzerinden değer biçme). Bu ayrım, değişik yerlerde genişletilerek veya daraltılarak verilebilmektedir. Fakat bu sınıflandırma, anlaşılması en kolay olan sınıflandırma şeklidir (Mülayim, 1994).
1.Pazar Fiyatı Kriteri
Bu yöntemin esası, değeri biçilecek bir malın değerlendirmenin yapıldığı zamanda pazardaki olası fiyatını esas alarak ona değer biçmektir. Uygulamada en çok kullanılan yöntemlerin başında gelir. Piyasanın oynak olduğu dönemlerde kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntem, bir kez kullanılabilen malların değerlerinin biçilmesinde kolaylıkla uygulanabilmektedir. Türkiye'de pazar fiyatlarının çok dinamik olmasından kaynaklanan taşınır ve taşınmaz bütün malların fiyatları yıldan yıla büyük değişiklikler göstermekte ve sürekli artmaktadır. Değer biçme sırasında tarım arazileri için oluşmuş çok değişik yeni pazar fiyatlarının bulunmamasından dolayı bu yöntemin uygulanması zordur. Ancak çok yeni pazar fiyatları bulunan mallar için uygulanabilir.
2. Maliyet Kriteri
Bir mala değer biçmede maliyetinin esas alınmasıdır. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kişinin yapmış olduğu veya yapacağı giderlerin toplamına, ekonomide o malın maliyeti denir. Bir malın maliyeti, o malı elde edinceye kadar yapılan giderlerin toplamıdır. Üretim giderleri, kullanılan sermayenin faizini, ücret ve maaşları, vergiler , amortisman masraflarını vb. içermektedir.
Zaman içerisinde meydana gelen ekonomik olaylar sebebiyle bir malın maliyet bedeli önemini kaybedebilmektedir. Başka başka zamanlarda ayrı fiyatlardan satın alınmış olan aynı cins mallara maliyet metodu ile değer biçmek oldukça güçtür. Buna rağmen maliyet kriteri, bir çok özel durumlarda (mal yeni satın alınmış, üretilmiş veya inşaa edilmişse) kolaylıkla kullanılabilmektedir.
3. İkame Fiyatı Kriteri
Bu kriter, piyasa fiyatı olmayan ve aynı zamanda alım satımı yapılmayan fakat alım-satım fiyatı belli başka bir malla ikame edilebiliyorsa kullanılmaktadır. İkame fiyatı kriterlerinin uygulanabilmesi için, değeri biçilen malın, belli bir amaç için aynı görevi görebilecek diğer bir malla ikame edilebilmesi gerekmektedir.
4. Dönüşüm Fiyatı Kriteri
Bu kriter genellikle piyasa fiyatı olmayan malların değerinin biçilmesinde kullanılır. Malı başka bir mala dönüşmüş varsayıp, onun yeni halinin değerine ve dönüştürme giderlerine göre değer biçmektir. Bu kriter, özellikle hayvansal ürünlerle ilgili bilançolarda ve pazar fiyatı belirli olmayan, fakat pazar fiyatı belirli başka bir mala dönüşebilen mallara değer biçmede uygulanmaktadır.
5. Tamamlayıcı Değer Kriteri
Bir mala değer biçmede, tamamlayıcı değerin esas alınmasıdır. Özellikle kısmı istimlaklerde kullanılır. Bütün bir maldan ayrılan bir parçanın değeri biçilmek istendiğinde, bu kritere göre ayrılan parçanın değeri, bütün malın değerinden mal sahibinin elinde kalan kısmının değeri çıkartılmak sureti ile bulunmaktadır.
6. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri
Bir mala kapitalizasyon kriterine göre değer biçmede, malın saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alınmasından ibarettir. Diğer bir deyimle, bu kritere göre bir malın değeri, o maldan ilerde elde edileceği varsayılan bütün gelirlerin değer biçilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu kriter, özellikle sürekli gelir sağlayan mallar (toprak, bina, vb.) için kullanılır. Devamlı gelir sağlama hususiyeti genellikle taşınmaz mallara ait bir özellik olduğu için kapitalleştirme kriteri, bu malın özellikle arazi değerlerinin biçilmesinde kullanılabilir.
Analitik yönteme göre, bir arazinin kıymeti gelirlerin kapitalizasyonu yöntemine göre belirlenmektedir. Öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının bilinmesine ihtiyaç vardır. Bunlar bilindiği takdirde arazinin kıymetini bulmak için;
K = R / f
formülü kullanılmaktadır.
K = Arazinin değerini (TL),
R = Arazinin rantını (TL),
f = Kapitalizasyon faiz oranını (%) ifade etmektedir(Mülayim, 1994).
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. Maddesinde arazilerde, arsalarda ve yapılarda değer biçmenin nasıl yapılacağı belirtilmiştir. Bu kanuna göre;
- Araziler, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine,
- Arsalar, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerine,
- Yapılar, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payına göre takdir edilmektedir (Arcak, 1984),
Bir bölgenin o yıla ait kapitalizasyon faiz oranının gerçekçi bir şekilde bulunabilmesi;
1. Net gelir ile ilgili verilerin ve arazi satış değerine ait tespitlerin son yıla ait olması,
2. Arazilerde uygulanmakta bulunan tarımsal üretimin aynı olması,
3. Üretimin aynı vasıf ve karakterdeki arazilerde yapılıyor olması,
4. İşletme şeklinin aynı olması halinde mümkün olacaktır (Akın, 2001)
Analitik yönteme göre arazinin değeri Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'ne göre hesap edilmektedir.
Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'nin tatbikinde bazı güçlüklerle karşılaşılmaktadır. Bunlar;
a- Bazı bölgelerde kiracılık sisteminin yaygın olmayışı nedeniyle mülk sahibinin arazi ve binalarının kullanılması karşılığında aldığı net geliri bulmak güçleşmektedir. Ayrıca pazarlama bakımından mal sahibi güçlü ve kiralama bakımından rekabet fazla ise kiracı mecburiyet karşısında sadece işgücü karşılığında çalışmaktadır. Bazı kesimlerin hayat standardı düşük olduğu için kiranın fazlalığı yaşamını pek etkilememekte ve böylece fazla verilen yada sayılan kira bedeli mülkün değerine yansımaktadır.
Bazı şehir ya da köylerde pazarlık bakımından kiracı mal sahibinden daha güçlü olabilir. Bu defa da düşük kira bedeli arazinin değerine yansımaktadır. Bazen de kiralar adet ve geleneklere göre tespit edilmektedir. Zaman içerisinde kanuni tespit ya da diğer nedenlerle kiralardaki artış diğer fiyat artışlarına nazaran daha düşük bir seviyede olabilir.
b- Çok defa mülkün değerinin büyük bir kısmı gelir dışı faktörlere dayanabilmektedir. Dinlenme yerlerindeki mülkler buna örnek teşkil etmektedir.
c- Gelir dışı faktörlerin nihai değere katılması değerlendirmenin sübjektivitesini artırabilir.
d- Tavukçuluk, ahır besiciliği, mantar üreticiliği gibi ticari çiftçilerde gayrimenkulun (arazi,binalar vs.) çiftliğin geliri içindeki yeri pek azdır. Bu gelirin araziye ve binaya ait olanını ayırmak oldukça güçtür. Böyle çiftliklerde üretim unsurlarının dışarıdan satın alınması, arazi ve binaların üretimdeki payını daha da azaltmaktadır. Bu arazi ve binaların yüksek değeri daha çok onların şehre yakınlığından ve gelir dışı özelliklerinden ileri gelmektedir.
e- Aynı kalitedeki iki arazinin yada çiftliğin aynı üretim tekniği ve idare ile işletildiğine rastlamak güçtür. Bu nedenle gelirleri de farklı olmaktadır. Böylece bunlara farklı değer takdir etmek her zaman mümkün olabilmektedir. Normal ve standart işletme bulmak hemen hemen imkansızdır. İşletmede üretilen ürün çeşidi arttıkça bu metodun tatbiki daha da güçleşmektedir.
f- Net gelir hesaplama ya da tahminlerindeki küçük bir değişiklik, bulunacak değer biçmede farklılıklara neden olmaktadır.
g- Kapitalizasyon faiz oranındaki çok küçük bir değişiklik, bulunacak değer biçmede çok büyük farklılıklara neden olmaktadır (Gülten, 1994b).
3. Kapitalizasyon Faiz Oranının Tanımı
Kapitalizasyon faiz oranı, araziye yatırılmış birim sermayenin kullanılma hakkıdır. Diğer bir deyimle, kapitalizasyon faiz oranı, arazinin rantı ile satış değeri arasındaki orandır ve %5, %8, %10, %12 gibi oranlar halinde ifade edilmektedir. Rant aynı kalmak koşuluyla, kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazinin satış değeri yükselmektedir.
Bir arazinin değeri, rantının artması ve kapitalizasyon faiz oranının düşmesi oranında yükselmektedir. Kapitalizasyon faiz oranı, bölgeden bölgeye ve hatta aynı bölgede araziden araziye ve arazi alım-satım durumuna göre farklılıklar göstermektedir. Kapitalizasyon faiz oranı, arz ve talebe göre de değişmektedir. Eşit ranta sahip iki araziden, hangisinin talebi ve dolayısıyla değeri fazla ise, onun kapitalizasyon faiz oranı daha düşüktür.
Arazi kapitalizasyon faiz oranı, sanayi ve ticaret gibi yatırımların faiz oranlarından, arazinin daha garantili ve gelirinin uzun süreli olması nedeniyle, farklı ve çok daha düşüktür. Bunun için, arazi kapitalizasyon faiz oranı saptanırken, sanayi-ticaret yatırımlarının kar oranlarından pek yararlanılamaz. Çünkü bunların arazi ile aralarında hiçbir ilişki bulunmamaktadır.
Sadece devlet tahvilleri, garanti ve süreklilik yönünden, nispeten araziye benzemektedir. Ancak onlar da, sabit bir gelir verdikleri ve paranın sürekli değer kaybına ayak uyduramadıkları için araziden tamamen ayrı bir nitelik taşımaktadırlar (Mülayim ve ark., 1986).
Kapitalizasyon faiz oranı tarım arazilerinin değerinin tespitinde çok önemlidir. Çünkü arazinin rantı sabit kabul edildiğinde, kapitalizasyon faiz oranının değişmesi, arazinin değerini de önemli miktarda değiştirmektedir. Örneğin, dekara yıllık arazi rantı 50 000 000 TL. olan bir arazinin dekar değeri, kapitalizasyon faiz oranı %5 ve %10 alındığında;
K1 = 50 000 000 / 1 000 000 000 TL = 0.05
K1 = 50 000 000 / 500 000 000 TL = 0.10
Kapitalizasyon faiz oranı % 5’den % 10’a çıktığında arazi değeri % 50 azalmaktadır.
Binlerce dekar arazinin değerinin biçilmesi kapitalizasyon faiz oranının rasgele veya yanlış hesaplamalar sonucu kullanılması durumunda, kamulaştırma bedelleri milyarlarca lira farklı hesaplanacaktır. Bu durumda, ya arazi sahipleri ya da kamulaştırmayı yapan kamu kurum/kuruluşlar çok büyük maddi zararlara uğrayacaklardır. Bundan dolayı bu oranın gerçekçi bir şekilde hesaplanması ve kullanılması büyük önem arz etmektedir.
4. Kapitalizasyon Faiz Oranını Etkileyen Faktörler
4.1. Kapitalizasyon Faiz Oranına Olumlu ve Olumsuz Etki Yapan Faktörler
Değeri tespit edilen arazi, bulunduğu bölgeye göre olumlu ve olumsuz faktörlere sahip ise, bilirkişi, kapitalizasyon faiz oranını gerektiği ölçüde değiştirerek, bu faktörleri göz önüne alacaktır. Şayet arazi, bulunduğu bölgeye göre olumlu faktörlere sahip ise, kapitalizasyon faiz oram düşecek, aksi durumda yükselecektir.
Kapitalizasyon faiz oranına olumlu etki yaparak düşmesine neden olan başlıca
faktörler şunlardır:
- Kente veya kasabaya yakın olma ve kent veya kasaba nüfusunun fazlalığı,
- Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakınlık,
- İyi sağlık koşulları,
- Ulaşım kolaylılığı,
- Binaların (varsa) iyiliği,
- Arazinin tek bir parçadan oluşması,
- Toprağın biçiminin düzgün olması,
- Mülk güvenliğinin olması,
- Serbestçe alınıp satılabilmesi,
- Toprak sahibinin can güvenliğinin olması,
- Araziden kadastro geçmiş olması,
- Nüfus yoğunluğunun fazlalığı,
- Münavebenin kolaylıkla değiştirilebilmesi,
- Sulu ise, sulama kolaylığı,
- Araziye olan talep yoğunluğu,
- Rekreasyon ve dinlenme gibi amaçlar için elverişli olması.
Kapitalizasyon faiz oranına olumsuz etki yaparak yükselmesine neden olan başlıca faktörler şunlardır.
- Kente veya kasabaya uzak olma ve kent veya kasaba nüfusunun azlığı,
- Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) uzaklık,
- Kötü sağlık koşulları,
- Ulaşım güçlüğü,
- Binaların (varsa) iyi veya bakımlı olmaması,
- Arazinin parçalı olması ve parçaların birbirinden uzak bulunması,
- Toprağın biçiminin düzgün olmaması,
- Mülk güvenliğinin olmaması,
- Serbestçe alınıp satılamaması,
- Toprak sahibinin can güvenliğinin olmaması,
- Araziden kadastro geçmemiş olması,
- Nüfus yoğunluğunun azlığı,
- Münavebeyi değiştirmenin güç olması,
- Sulu ise, sulama güçlüğü,
- Araziye olan talebin azlığı.
Kapitalizasyon faiz oranına olumlu ve olumsuz etki yapan bu faktörlerin etki dereceleri, ancak özel araştırmalar sonucu tespit edilebilir (Mülayim ve ark., 1986).
4.2. Kapitalizasyon Faiz Oranının Düşük Olmasının Nedenleri
Arazi en güvenceli yatırımlar arasında yer almaktadır. Dolayısıyla araziye yatırılan sermayenin kapitalizasyon faiz oranı, rizikolu olan diğer yatırımların faiz oranlarından çok daha düşüktür.
Bu ekonomik nedenden başka, kapitalizasyon faiz oranım, diğer yatırımların faiz oranlarına göre düşüren ekonomik olmayan nedenler de vardır. Bunlar:
a-Toprak tutkusu; kişisel tasarrufu belli bir faiz oranıyla yatırmak için arazi sahibi olunmaz. Toprak sahibi olmada, toprak tutkusunun da önemli rolü vardır. Toprak tutkusu,küçük arazi parçalarının kapitalizasyon faiz oranını etkilemektedir.
b- Yatırım aracı olması; bütün ailenin çalışabileceği küçük bir işletme arazisinin satın alınması halinde, işletme, yalnız tasarrufların yatırıldığı bir yer olarak düşünülemez. Arazi aynı zamanda bir iş aracıdır. İşsizliğin çok yoğun olduğu Türkiye'de bu nedenle köylü, bir çiftliği satın alabilmek için çok yüksek değer ödemeye razı olmaktadır. Çünkü burada köylü, ailesinin bütün işgücünün çalışmasını güvence altına almış olacaktır. Toprak satın alan köylü, kendisi ve ailesi işgücünün çalışmasını güvence altına aldığından, yatırımın kapitalizasyonu faiz oranının çok düşük olmasına önem vermeyecektir.
c- Sosyal ve politik güç; toprak, aynı zamanda sahip olana sosyal ve politik bir güç verir. Özellikle büyük işletmelerde bu faktör önemlidir.
Bütün bu sayılan ekonomik olmayan faktörler de, araziyi yatırım olarak seçenlerin niçin düşük bir faiz oranına razı olduklarını belirten, yani arazi kapitalizasyon faiz oranının düşük olmasının nedenlerindendir (Mülayim, 1994).
5. Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti
Bir çiftliğe veya bir araziye analitik yönteme göre değer biçmek için öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi gerekmektedir.
Arazi rantları, çiftliğin veya arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişir. Diğer bir ifadeyle rantın hesap ediliş şekli çiftliğin veya arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık ve mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişmektedir (Gülten,1994 a).
Tarımsal değer biçmede arazi rantları genellikle arazilerin işletilme durumları dikkate alınarak üç şekilde hesaplanmaktadır (Mülayim, 1994).
- Mal Sahibi Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Mal sahibi tarafından işletilen arazilerde, arazi rantının bulunmasında aşağıdaki formül kullanılmaktadır.
R- Gh - (M + Mf + Eü + İü + V)
R = Arazi rantını,
Gh= Gayri safi hasılayı,
M = Çiftlik dışından sağlanılan üretim araçları (tohum, yem, tarım ilaçları, gübre vb.)
ve hizmet masrafları, amortismanlar, sigorta, tamir ve bakım giderleri vb.ni,
Mf = Müstecir sermayesi faizini,
Eü = El emeği ücret karşılığını,
İü = İdare (yönetim) ücret karşılığını,
V = Vergileri ifade etmektedir.
Bu durumda değer biçen uzman Gh, M, Mf, İü ve V'nin yıllık ortalama ve yıl sonuna toplanmış değerlerini, normal yetenekte bir müteşebbise göre hesaplaması gerekmektedir.
- Kiracı Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Değeri biçilen çiftliğin bulunduğu bölgede kiracılık geleneği var ise arazi rantının bulunmasında aşağıdaki formül kullanılır:
R = Toplam (e) - Toplam (m)
R = Arazi rantını,
Toplam (e) = Parasal (nakdi) ve maddesel (ayni) kira toplamını,
Toplam (m) = Mal sahibi tarafından yapılan masraflar (- Arazi vergisi ve mal sahibine ait
diğer vergileri (gelir vergisi hariç) - Arazi sermayesinin amortismanı, sigorta,
tamir ve bakım giderleri - idari giderler) ifade etmektedir.
- Ortakçı Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Ortakçılıkla işletilen bir arazinin rantının bulunmasında aşağıdaki formül kullanılır:
R = Ghm - ( Mm + Mfm + İüm + Vm)
R = Arazi rantını,
Ghm = Gayri safi hasıladan mal sahibine düşen payı,
Mm = Masraflardaki mal sahibi payını,
Mfm = Mal sahibine ait müstecir sermayesi faizini,
İüm = İdari ücret karşılığından mal sahibine düşen payı,
Vm = Mal sahibinin ödediği vergileri ifade etmektedir.
Bu verilen formüller yardımıyla arazilerin işletilme biçimlerine (mal sahibi, kiracı, ortakçı) göre rantları tespit edildikten sonra, kapitalizasyon faiz oranı hesaplanabilecektir.
Değeri biçilen çiftliğin veya arazinin bulunduğu bölgede değer biçildiği zaman yürürlükte olan ortalama kapitalizasyon faiz oranı aranır. Bunun için çok yeni ve benzer birçok gerçek arazi satış fiyatlarının bilinmesi gerekir. Yeter sayıda arazinin satış fiyatları ve bunların rantlarının bilinmesi durumunda ortalama kapitalizasyon faiz oranı şöyle hesaplanır:
Satış fiyatları K1, K2, K3 ..... Kn olan arazilerin rantları R1, R2, R3 ..... Rn ile, kapitalizasyon faiz oranı da f ile gösterilecek olursa;
R1 + R2 + R3 + ..... +Rn / K1 + K2 + K3 + .....+ Kn =
Toplam R / Toplam K = f
Bu formül ile, tartılı ortalama almak suretiyle kapitalizasyon faiz oranı bulunmaktadır.
Bu yolun uygulanması için, bir çok arazinin gerçek satış fiyatlarının bilinmesi gerekmektedir ki, bunları bilmek her zaman kolay olmamaktadır. Arazilere ait gerçek satış fiyatları için, tapu satış kayıtları önemli bir veri kaynağıdır. Ancak Türkiye'de kadastro işlemlerinin tam anlamıyla bitmemiş olması ve alım-satım vergisi nedeniyle arazi satış fiyatlarının düşük gösterilmesi nedeniyle tapu satış kayıtlarına güvenilememektedir.
Ortalama arazi satış fiyatları, tapu kayıtları dışında, bölgeyi çok iyi tanıyan çiftçiler. Ziraat Mühendisleri, Ziraat Teknisyenleri ve emlakçılara sorulmak suretiyle de bulunabilmektedir. Gerek resmi gerekse gayri resmi arazi satış değerleri toplanıp değerlendirilerek arazinin ortalama satış değeri bulunabilir. Bulunan bu arazi satış değerleri, daha önce hesaplanmış olan rantlara oranlanarak gerçeğe en yakın kapitalizasyon faiz oranı saptanmış olur. Ancak, yukarıda belirtilen güçlüklerine rağmen, Türkiye'de tarımsal değer biçmede kullanılabilecek bugün en doğru ve tek yol budur*.
Akerson (1984)’a göre arazilerin değerinin yıldan yıla çok az değişmesi nedeniyle, kapitalizasyon kriterinin araziler için en uygun yöntem olduğu kabul edilmektedir (Sayılı, 1996). Bu şekilde bulunan oran da, ortalama kapitalizasyon faiz oranı olup, bulunan bu oranının, değeri biçilen araziye uyarlanması gerekmektedir. Bu amaçla, değer biçen kimse veya bilirkişi, arazinin, kapitalizasyon faiz oranını etkileyen bütün niteliklerini ve rahatlıklarını (arazinin genişliği, şekli, konumu, kente uzaklığı, sosyal güvence vb.) göz önüne alarak değerlendirir. Değer biçen kişi bulunan kapitalizasyon faiz oranını değer biçtiği araziye uyarlayarak azaltıp veya artıracaktır. Arazinin rahatlığı arttıkça ortalama kapitalizasyon faiz oranı düşürülmekte; yani arazinin değeri artmaktadır
1. Tarımsal Değer Biçme Kavramının Tanımı
Değer biçme; mal gelir ve haklara bilimsel yönteme göre değer biçme tekniğini öğreten bir bilim dalıdır. Tarımsal değer biçme; tarımla ilgili mal, gelir ve haklara değer biçme tekniğini öğreten bir bilim dalıdır (Mülayim, 1994). Diğer bir tanıma göre değer biçme; mal gelir ve haklara değer biçme ameliyesidir. Tarımsal değer biçme; tarımsal mal, gelir ve hakların, onların değer unsurlarının çeşitli özelliklerinin sistematik olarak tarif, sınıflandırma ve inceleme suretiyle bulunan makul ölçülerden hareket ederek mantıki bir muhakeme ile değerlendirilmesi işlemidir (Gülten, 1994 a).
Bazı yazarlar "Tarımsal Değer Biçme" deyimini çiftlik değerlendirme " Farm Appraisal" veya sadece arazi değerlendirme "Land Appraisal" şeklinde kullanılmaktadır. Aslında bu deyimlerde ne çiftlik, ne de arazi, çıplak toprak manasında kullanılmamaktadır; Aksine su, iklim, yer altı kaynakları ve mahal gibi tabii unsurlarla insan eliyle yapılan bina, sulama tesisleri ve teraslara benzer yatırımları da kapsamaktadır. Zira bu unsurlardan her biri tarım arazisi değerinin mühim bir kısmını teşkil etmekte arazinin değer kazanmasında başlıca rolü oynamaktadır (Gülten, 1994a).
Bir malın biçilen değeri, her zaman aynı olmayıp, zamandan zamana, durumdan duruma ve hatta inceleme bakış açısına göre değişmektedir. Değerde görülen bu ayrıcalıkların, hem değer biçen ve hem de yapılmış olan bir değer biçme sonuçlarını inceleyen kişi tarafından daima göz önünde tutulması gerekmektedir. Bu amaçla, özellikle şu noktalar dikkate alınmalıdır :
1. Değer biçmenin amacı bilinmeden, bir malın değeri biçilemez.
2.Yapılmış bir değer biçme sonuçları, o değer biçmedeki amaç bilinmeden doğru olarak yorumlanamaz.
O halde bir malın değerini biçmek, değer biçmenin amacına yanıt verecek biçimde, onun tahmini değerini parayla belirlemektir denilebilir (Mülayim, 1994).
2. Değer Biçmede Kullanılan Yöntemler
Değer biçmede kullanılan ölçüte "değer biçme kriteri" denir. Kriterler değer biçmenin ve değeri biçilen malın cinsine göre değişmektedir. Tarımsal faaliyette çeşitli cins ve özelliklerde iktisadi mallar bulunmaktadır. Bir malın değerinin biçilmesi için değişik kriterler uygulanabilmekte olup, doğru bir şekilde değer biçmenin yapılabilmesi için malın çeşitli karakterlerine uygun olan değerlendirme metodunun seçilmesi gerekmektedir. Değer biçen kişinin, bu kriterler arasında malın cinsine, değer biçmenin amacına ve pazar durumuna en uygun kriteri seçmesi gerekmektedir.
Bir malın değerini biçmeye çalışan bir uzman ilk olarak değer biçmenin amacına en uygun değer biçme kriterleri belirlendikten sonra değer biçmenin diğer evrelerine geçmelidir. Değer biçilirken bu kriterlerden yalnız bir tanesi uygulanabileceği gibi çeşitli kategoriden malları bir arada bulunduran bazı karmaşık değer biçmelerde birden fazla kriter aynı zamanda uygulanabilir (Mülayim, 1994).
Değer biçmede yöntem bir malın değerini biçebilmek için, değer biçme kriterlerinden bir veya birkaçının, bir mantık dizisine göre uygulanmasıdır. Değer biçme yöntemleri klasik olarak, sentetik ve analitik olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
1. Sentetik Yöntem; seri halinde aynı cinsten malların pazar fiyatları bilindiğinde, değeri biçilen mal ve seriyle karşılaştırılarak, benzer mal saptanır ve fiyatların değişmezliği ilkesi uygulanarak, mala benzer malın fiyatı esas alınarak değer biçilir (pazar fiyatı kriteri). Yahut malın bilinen seride benzeyeni yoksa, o malın yerine kullanılabilecek bir malın fiyatı (ikame fiyatı kriteri), yahut o maldan elde edilebilecek bir malın fiyatı (dönüşüm fiyatı kriteri) veyahut da o malın üretiminde kullanılan girdilerin fiyatları (maliyet kriteri) araştırılır.
Sentetik yöntemin uygulanabilmesi için;
a. Aynı koşullar altındaki çok yeni gerçek pazar fiyatlarının bilinmesi,
b. Serbest rekabet ve fiyatların değişmezliği ilkesinin bütünüyle var olması gerekmektedir.
2. Analitik Yöntem: Bu yöntem, bir malın değeri, ortalama gelirinin yürürlükteki faiz oranına göre kapitalizasyonuna; veya bir malın değeri, ondan gelecekte elde edilebileceği varsayılan bütün ortalama gelirlerin, bugüne biriktirilmesine (gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi) eşittir.
Analitik yöntemle değer biçmede rant bulunduktan sonra, kapitalizasyon faiz oranının aranmasına geçilir. Ancak sermaye piyasasının bir çok ekonomi dışı etkenler nedeniyle çok dinamik olduğu günümüzde kapitalizasyon faiz oranının aranması ve çeşitli koşullara uygun kılınması çözümü oldukça güç bir sorundur (Mülayim, 1994).
Başlıca değer biçme kriterleri altı tane olup şunlardır:
1. Pazar fiyatı kriteri (Alım-satım fiyatı üzerinden değer biçme),
2. Maliyet kriteri (Maliyet esası üzerinden değer biçme),
3. Gelirlerin kapitalizasyonu kriteri (Gelirlerin kapitalleştirilmesi esası üzerinden değer biçme),
4. İkame fiyatı kriteri (İkame fiyatı esası üzerinden değer biçme),
5. Dönüşüm (Transformasyon) fiyatı kriteri (transformasyon fiyatı esası üzerinde değer biçme),
6. Tamamlayıcı değer kriteri (Tamamlayıcı değer esası üzerinden değer biçme). Bu ayrım, değişik yerlerde genişletilerek veya daraltılarak verilebilmektedir. Fakat bu sınıflandırma, anlaşılması en kolay olan sınıflandırma şeklidir (Mülayim, 1994).
1.Pazar Fiyatı Kriteri
Bu yöntemin esası, değeri biçilecek bir malın değerlendirmenin yapıldığı zamanda pazardaki olası fiyatını esas alarak ona değer biçmektir. Uygulamada en çok kullanılan yöntemlerin başında gelir. Piyasanın oynak olduğu dönemlerde kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntem, bir kez kullanılabilen malların değerlerinin biçilmesinde kolaylıkla uygulanabilmektedir. Türkiye'de pazar fiyatlarının çok dinamik olmasından kaynaklanan taşınır ve taşınmaz bütün malların fiyatları yıldan yıla büyük değişiklikler göstermekte ve sürekli artmaktadır. Değer biçme sırasında tarım arazileri için oluşmuş çok değişik yeni pazar fiyatlarının bulunmamasından dolayı bu yöntemin uygulanması zordur. Ancak çok yeni pazar fiyatları bulunan mallar için uygulanabilir.
2. Maliyet Kriteri
Bir mala değer biçmede maliyetinin esas alınmasıdır. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kişinin yapmış olduğu veya yapacağı giderlerin toplamına, ekonomide o malın maliyeti denir. Bir malın maliyeti, o malı elde edinceye kadar yapılan giderlerin toplamıdır. Üretim giderleri, kullanılan sermayenin faizini, ücret ve maaşları, vergiler , amortisman masraflarını vb. içermektedir.
Zaman içerisinde meydana gelen ekonomik olaylar sebebiyle bir malın maliyet bedeli önemini kaybedebilmektedir. Başka başka zamanlarda ayrı fiyatlardan satın alınmış olan aynı cins mallara maliyet metodu ile değer biçmek oldukça güçtür. Buna rağmen maliyet kriteri, bir çok özel durumlarda (mal yeni satın alınmış, üretilmiş veya inşaa edilmişse) kolaylıkla kullanılabilmektedir.
3. İkame Fiyatı Kriteri
Bu kriter, piyasa fiyatı olmayan ve aynı zamanda alım satımı yapılmayan fakat alım-satım fiyatı belli başka bir malla ikame edilebiliyorsa kullanılmaktadır. İkame fiyatı kriterlerinin uygulanabilmesi için, değeri biçilen malın, belli bir amaç için aynı görevi görebilecek diğer bir malla ikame edilebilmesi gerekmektedir.
4. Dönüşüm Fiyatı Kriteri
Bu kriter genellikle piyasa fiyatı olmayan malların değerinin biçilmesinde kullanılır. Malı başka bir mala dönüşmüş varsayıp, onun yeni halinin değerine ve dönüştürme giderlerine göre değer biçmektir. Bu kriter, özellikle hayvansal ürünlerle ilgili bilançolarda ve pazar fiyatı belirli olmayan, fakat pazar fiyatı belirli başka bir mala dönüşebilen mallara değer biçmede uygulanmaktadır.
5. Tamamlayıcı Değer Kriteri
Bir mala değer biçmede, tamamlayıcı değerin esas alınmasıdır. Özellikle kısmı istimlaklerde kullanılır. Bütün bir maldan ayrılan bir parçanın değeri biçilmek istendiğinde, bu kritere göre ayrılan parçanın değeri, bütün malın değerinden mal sahibinin elinde kalan kısmının değeri çıkartılmak sureti ile bulunmaktadır.
6. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri
Bir mala kapitalizasyon kriterine göre değer biçmede, malın saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alınmasından ibarettir. Diğer bir deyimle, bu kritere göre bir malın değeri, o maldan ilerde elde edileceği varsayılan bütün gelirlerin değer biçilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu kriter, özellikle sürekli gelir sağlayan mallar (toprak, bina, vb.) için kullanılır. Devamlı gelir sağlama hususiyeti genellikle taşınmaz mallara ait bir özellik olduğu için kapitalleştirme kriteri, bu malın özellikle arazi değerlerinin biçilmesinde kullanılabilir.
Analitik yönteme göre, bir arazinin kıymeti gelirlerin kapitalizasyonu yöntemine göre belirlenmektedir. Öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının bilinmesine ihtiyaç vardır. Bunlar bilindiği takdirde arazinin kıymetini bulmak için;
K = R / f
formülü kullanılmaktadır.
K = Arazinin değerini (TL),
R = Arazinin rantını (TL),
f = Kapitalizasyon faiz oranını (%) ifade etmektedir(Mülayim, 1994).
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. Maddesinde arazilerde, arsalarda ve yapılarda değer biçmenin nasıl yapılacağı belirtilmiştir. Bu kanuna göre;
- Araziler, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine,
- Arsalar, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerine,
- Yapılar, kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payına göre takdir edilmektedir (Arcak, 1984),
Bir bölgenin o yıla ait kapitalizasyon faiz oranının gerçekçi bir şekilde bulunabilmesi;
1. Net gelir ile ilgili verilerin ve arazi satış değerine ait tespitlerin son yıla ait olması,
2. Arazilerde uygulanmakta bulunan tarımsal üretimin aynı olması,
3. Üretimin aynı vasıf ve karakterdeki arazilerde yapılıyor olması,
4. İşletme şeklinin aynı olması halinde mümkün olacaktır (Akın, 2001)
Analitik yönteme göre arazinin değeri Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'ne göre hesap edilmektedir.
Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'nin tatbikinde bazı güçlüklerle karşılaşılmaktadır. Bunlar;
a- Bazı bölgelerde kiracılık sisteminin yaygın olmayışı nedeniyle mülk sahibinin arazi ve binalarının kullanılması karşılığında aldığı net geliri bulmak güçleşmektedir. Ayrıca pazarlama bakımından mal sahibi güçlü ve kiralama bakımından rekabet fazla ise kiracı mecburiyet karşısında sadece işgücü karşılığında çalışmaktadır. Bazı kesimlerin hayat standardı düşük olduğu için kiranın fazlalığı yaşamını pek etkilememekte ve böylece fazla verilen yada sayılan kira bedeli mülkün değerine yansımaktadır.
Bazı şehir ya da köylerde pazarlık bakımından kiracı mal sahibinden daha güçlü olabilir. Bu defa da düşük kira bedeli arazinin değerine yansımaktadır. Bazen de kiralar adet ve geleneklere göre tespit edilmektedir. Zaman içerisinde kanuni tespit ya da diğer nedenlerle kiralardaki artış diğer fiyat artışlarına nazaran daha düşük bir seviyede olabilir.
b- Çok defa mülkün değerinin büyük bir kısmı gelir dışı faktörlere dayanabilmektedir. Dinlenme yerlerindeki mülkler buna örnek teşkil etmektedir.
c- Gelir dışı faktörlerin nihai değere katılması değerlendirmenin sübjektivitesini artırabilir.
d- Tavukçuluk, ahır besiciliği, mantar üreticiliği gibi ticari çiftçilerde gayrimenkulun (arazi,binalar vs.) çiftliğin geliri içindeki yeri pek azdır. Bu gelirin araziye ve binaya ait olanını ayırmak oldukça güçtür. Böyle çiftliklerde üretim unsurlarının dışarıdan satın alınması, arazi ve binaların üretimdeki payını daha da azaltmaktadır. Bu arazi ve binaların yüksek değeri daha çok onların şehre yakınlığından ve gelir dışı özelliklerinden ileri gelmektedir.
e- Aynı kalitedeki iki arazinin yada çiftliğin aynı üretim tekniği ve idare ile işletildiğine rastlamak güçtür. Bu nedenle gelirleri de farklı olmaktadır. Böylece bunlara farklı değer takdir etmek her zaman mümkün olabilmektedir. Normal ve standart işletme bulmak hemen hemen imkansızdır. İşletmede üretilen ürün çeşidi arttıkça bu metodun tatbiki daha da güçleşmektedir.
f- Net gelir hesaplama ya da tahminlerindeki küçük bir değişiklik, bulunacak değer biçmede farklılıklara neden olmaktadır.
g- Kapitalizasyon faiz oranındaki çok küçük bir değişiklik, bulunacak değer biçmede çok büyük farklılıklara neden olmaktadır (Gülten, 1994b).
3. Kapitalizasyon Faiz Oranının Tanımı
Kapitalizasyon faiz oranı, araziye yatırılmış birim sermayenin kullanılma hakkıdır. Diğer bir deyimle, kapitalizasyon faiz oranı, arazinin rantı ile satış değeri arasındaki orandır ve %5, %8, %10, %12 gibi oranlar halinde ifade edilmektedir. Rant aynı kalmak koşuluyla, kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazinin satış değeri yükselmektedir.
Bir arazinin değeri, rantının artması ve kapitalizasyon faiz oranının düşmesi oranında yükselmektedir. Kapitalizasyon faiz oranı, bölgeden bölgeye ve hatta aynı bölgede araziden araziye ve arazi alım-satım durumuna göre farklılıklar göstermektedir. Kapitalizasyon faiz oranı, arz ve talebe göre de değişmektedir. Eşit ranta sahip iki araziden, hangisinin talebi ve dolayısıyla değeri fazla ise, onun kapitalizasyon faiz oranı daha düşüktür.
Arazi kapitalizasyon faiz oranı, sanayi ve ticaret gibi yatırımların faiz oranlarından, arazinin daha garantili ve gelirinin uzun süreli olması nedeniyle, farklı ve çok daha düşüktür. Bunun için, arazi kapitalizasyon faiz oranı saptanırken, sanayi-ticaret yatırımlarının kar oranlarından pek yararlanılamaz. Çünkü bunların arazi ile aralarında hiçbir ilişki bulunmamaktadır.
Sadece devlet tahvilleri, garanti ve süreklilik yönünden, nispeten araziye benzemektedir. Ancak onlar da, sabit bir gelir verdikleri ve paranın sürekli değer kaybına ayak uyduramadıkları için araziden tamamen ayrı bir nitelik taşımaktadırlar (Mülayim ve ark., 1986).
Kapitalizasyon faiz oranı tarım arazilerinin değerinin tespitinde çok önemlidir. Çünkü arazinin rantı sabit kabul edildiğinde, kapitalizasyon faiz oranının değişmesi, arazinin değerini de önemli miktarda değiştirmektedir. Örneğin, dekara yıllık arazi rantı 50 000 000 TL. olan bir arazinin dekar değeri, kapitalizasyon faiz oranı %5 ve %10 alındığında;
K1 = 50 000 000 / 1 000 000 000 TL = 0.05
K1 = 50 000 000 / 500 000 000 TL = 0.10
Kapitalizasyon faiz oranı % 5’den % 10’a çıktığında arazi değeri % 50 azalmaktadır.
Binlerce dekar arazinin değerinin biçilmesi kapitalizasyon faiz oranının rasgele veya yanlış hesaplamalar sonucu kullanılması durumunda, kamulaştırma bedelleri milyarlarca lira farklı hesaplanacaktır. Bu durumda, ya arazi sahipleri ya da kamulaştırmayı yapan kamu kurum/kuruluşlar çok büyük maddi zararlara uğrayacaklardır. Bundan dolayı bu oranın gerçekçi bir şekilde hesaplanması ve kullanılması büyük önem arz etmektedir.
4. Kapitalizasyon Faiz Oranını Etkileyen Faktörler
4.1. Kapitalizasyon Faiz Oranına Olumlu ve Olumsuz Etki Yapan Faktörler
Değeri tespit edilen arazi, bulunduğu bölgeye göre olumlu ve olumsuz faktörlere sahip ise, bilirkişi, kapitalizasyon faiz oranını gerektiği ölçüde değiştirerek, bu faktörleri göz önüne alacaktır. Şayet arazi, bulunduğu bölgeye göre olumlu faktörlere sahip ise, kapitalizasyon faiz oram düşecek, aksi durumda yükselecektir.
Kapitalizasyon faiz oranına olumlu etki yaparak düşmesine neden olan başlıca
faktörler şunlardır:
- Kente veya kasabaya yakın olma ve kent veya kasaba nüfusunun fazlalığı,
- Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakınlık,
- İyi sağlık koşulları,
- Ulaşım kolaylılığı,
- Binaların (varsa) iyiliği,
- Arazinin tek bir parçadan oluşması,
- Toprağın biçiminin düzgün olması,
- Mülk güvenliğinin olması,
- Serbestçe alınıp satılabilmesi,
- Toprak sahibinin can güvenliğinin olması,
- Araziden kadastro geçmiş olması,
- Nüfus yoğunluğunun fazlalığı,
- Münavebenin kolaylıkla değiştirilebilmesi,
- Sulu ise, sulama kolaylığı,
- Araziye olan talep yoğunluğu,
- Rekreasyon ve dinlenme gibi amaçlar için elverişli olması.
Kapitalizasyon faiz oranına olumsuz etki yaparak yükselmesine neden olan başlıca faktörler şunlardır.
- Kente veya kasabaya uzak olma ve kent veya kasaba nüfusunun azlığı,
- Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) uzaklık,
- Kötü sağlık koşulları,
- Ulaşım güçlüğü,
- Binaların (varsa) iyi veya bakımlı olmaması,
- Arazinin parçalı olması ve parçaların birbirinden uzak bulunması,
- Toprağın biçiminin düzgün olmaması,
- Mülk güvenliğinin olmaması,
- Serbestçe alınıp satılamaması,
- Toprak sahibinin can güvenliğinin olmaması,
- Araziden kadastro geçmemiş olması,
- Nüfus yoğunluğunun azlığı,
- Münavebeyi değiştirmenin güç olması,
- Sulu ise, sulama güçlüğü,
- Araziye olan talebin azlığı.
Kapitalizasyon faiz oranına olumlu ve olumsuz etki yapan bu faktörlerin etki dereceleri, ancak özel araştırmalar sonucu tespit edilebilir (Mülayim ve ark., 1986).
4.2. Kapitalizasyon Faiz Oranının Düşük Olmasının Nedenleri
Arazi en güvenceli yatırımlar arasında yer almaktadır. Dolayısıyla araziye yatırılan sermayenin kapitalizasyon faiz oranı, rizikolu olan diğer yatırımların faiz oranlarından çok daha düşüktür.
Bu ekonomik nedenden başka, kapitalizasyon faiz oranım, diğer yatırımların faiz oranlarına göre düşüren ekonomik olmayan nedenler de vardır. Bunlar:
a-Toprak tutkusu; kişisel tasarrufu belli bir faiz oranıyla yatırmak için arazi sahibi olunmaz. Toprak sahibi olmada, toprak tutkusunun da önemli rolü vardır. Toprak tutkusu,küçük arazi parçalarının kapitalizasyon faiz oranını etkilemektedir.
b- Yatırım aracı olması; bütün ailenin çalışabileceği küçük bir işletme arazisinin satın alınması halinde, işletme, yalnız tasarrufların yatırıldığı bir yer olarak düşünülemez. Arazi aynı zamanda bir iş aracıdır. İşsizliğin çok yoğun olduğu Türkiye'de bu nedenle köylü, bir çiftliği satın alabilmek için çok yüksek değer ödemeye razı olmaktadır. Çünkü burada köylü, ailesinin bütün işgücünün çalışmasını güvence altına almış olacaktır. Toprak satın alan köylü, kendisi ve ailesi işgücünün çalışmasını güvence altına aldığından, yatırımın kapitalizasyonu faiz oranının çok düşük olmasına önem vermeyecektir.
c- Sosyal ve politik güç; toprak, aynı zamanda sahip olana sosyal ve politik bir güç verir. Özellikle büyük işletmelerde bu faktör önemlidir.
Bütün bu sayılan ekonomik olmayan faktörler de, araziyi yatırım olarak seçenlerin niçin düşük bir faiz oranına razı olduklarını belirten, yani arazi kapitalizasyon faiz oranının düşük olmasının nedenlerindendir (Mülayim, 1994).
5. Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti
Bir çiftliğe veya bir araziye analitik yönteme göre değer biçmek için öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon faiz oranının tespit edilmesi gerekmektedir.
Arazi rantları, çiftliğin veya arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre değişir. Diğer bir ifadeyle rantın hesap ediliş şekli çiftliğin veya arazinin senelik gelir sağlayan (tarla ziraatı gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarına tahsis edilmiş olmasına ve idaresinin kiracılık, ortakçılık ve mal sahipliği gibi usullerle yapılmasına göre değişmektedir (Gülten,1994 a).
Tarımsal değer biçmede arazi rantları genellikle arazilerin işletilme durumları dikkate alınarak üç şekilde hesaplanmaktadır (Mülayim, 1994).
- Mal Sahibi Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Mal sahibi tarafından işletilen arazilerde, arazi rantının bulunmasında aşağıdaki formül kullanılmaktadır.
R- Gh - (M + Mf + Eü + İü + V)
R = Arazi rantını,
Gh= Gayri safi hasılayı,
M = Çiftlik dışından sağlanılan üretim araçları (tohum, yem, tarım ilaçları, gübre vb.)
ve hizmet masrafları, amortismanlar, sigorta, tamir ve bakım giderleri vb.ni,
Mf = Müstecir sermayesi faizini,
Eü = El emeği ücret karşılığını,
İü = İdare (yönetim) ücret karşılığını,
V = Vergileri ifade etmektedir.
Bu durumda değer biçen uzman Gh, M, Mf, İü ve V'nin yıllık ortalama ve yıl sonuna toplanmış değerlerini, normal yetenekte bir müteşebbise göre hesaplaması gerekmektedir.
- Kiracı Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Değeri biçilen çiftliğin bulunduğu bölgede kiracılık geleneği var ise arazi rantının bulunmasında aşağıdaki formül kullanılır:
R = Toplam (e) - Toplam (m)
R = Arazi rantını,
Toplam (e) = Parasal (nakdi) ve maddesel (ayni) kira toplamını,
Toplam (m) = Mal sahibi tarafından yapılan masraflar (- Arazi vergisi ve mal sahibine ait
diğer vergileri (gelir vergisi hariç) - Arazi sermayesinin amortismanı, sigorta,
tamir ve bakım giderleri - idari giderler) ifade etmektedir.
- Ortakçı Tarafından İşletilen Arazilerde Rant:
Ortakçılıkla işletilen bir arazinin rantının bulunmasında aşağıdaki formül kullanılır:
R = Ghm - ( Mm + Mfm + İüm + Vm)
R = Arazi rantını,
Ghm = Gayri safi hasıladan mal sahibine düşen payı,
Mm = Masraflardaki mal sahibi payını,
Mfm = Mal sahibine ait müstecir sermayesi faizini,
İüm = İdari ücret karşılığından mal sahibine düşen payı,
Vm = Mal sahibinin ödediği vergileri ifade etmektedir.
Bu verilen formüller yardımıyla arazilerin işletilme biçimlerine (mal sahibi, kiracı, ortakçı) göre rantları tespit edildikten sonra, kapitalizasyon faiz oranı hesaplanabilecektir.
Değeri biçilen çiftliğin veya arazinin bulunduğu bölgede değer biçildiği zaman yürürlükte olan ortalama kapitalizasyon faiz oranı aranır. Bunun için çok yeni ve benzer birçok gerçek arazi satış fiyatlarının bilinmesi gerekir. Yeter sayıda arazinin satış fiyatları ve bunların rantlarının bilinmesi durumunda ortalama kapitalizasyon faiz oranı şöyle hesaplanır:
Satış fiyatları K1, K2, K3 ..... Kn olan arazilerin rantları R1, R2, R3 ..... Rn ile, kapitalizasyon faiz oranı da f ile gösterilecek olursa;
R1 + R2 + R3 + ..... +Rn / K1 + K2 + K3 + .....+ Kn =
Toplam R / Toplam K = f
Bu formül ile, tartılı ortalama almak suretiyle kapitalizasyon faiz oranı bulunmaktadır.
Bu yolun uygulanması için, bir çok arazinin gerçek satış fiyatlarının bilinmesi gerekmektedir ki, bunları bilmek her zaman kolay olmamaktadır. Arazilere ait gerçek satış fiyatları için, tapu satış kayıtları önemli bir veri kaynağıdır. Ancak Türkiye'de kadastro işlemlerinin tam anlamıyla bitmemiş olması ve alım-satım vergisi nedeniyle arazi satış fiyatlarının düşük gösterilmesi nedeniyle tapu satış kayıtlarına güvenilememektedir.
Ortalama arazi satış fiyatları, tapu kayıtları dışında, bölgeyi çok iyi tanıyan çiftçiler. Ziraat Mühendisleri, Ziraat Teknisyenleri ve emlakçılara sorulmak suretiyle de bulunabilmektedir. Gerek resmi gerekse gayri resmi arazi satış değerleri toplanıp değerlendirilerek arazinin ortalama satış değeri bulunabilir. Bulunan bu arazi satış değerleri, daha önce hesaplanmış olan rantlara oranlanarak gerçeğe en yakın kapitalizasyon faiz oranı saptanmış olur. Ancak, yukarıda belirtilen güçlüklerine rağmen, Türkiye'de tarımsal değer biçmede kullanılabilecek bugün en doğru ve tek yol budur*.
Akerson (1984)’a göre arazilerin değerinin yıldan yıla çok az değişmesi nedeniyle, kapitalizasyon kriterinin araziler için en uygun yöntem olduğu kabul edilmektedir (Sayılı, 1996). Bu şekilde bulunan oran da, ortalama kapitalizasyon faiz oranı olup, bulunan bu oranının, değeri biçilen araziye uyarlanması gerekmektedir. Bu amaçla, değer biçen kimse veya bilirkişi, arazinin, kapitalizasyon faiz oranını etkileyen bütün niteliklerini ve rahatlıklarını (arazinin genişliği, şekli, konumu, kente uzaklığı, sosyal güvence vb.) göz önüne alarak değerlendirir. Değer biçen kişi bulunan kapitalizasyon faiz oranını değer biçtiği araziye uyarlayarak azaltıp veya artıracaktır. Arazinin rahatlığı arttıkça ortalama kapitalizasyon faiz oranı düşürülmekte; yani arazinin değeri artmaktadır